房企缺钱收缩战线双融资平台招商地产机会大增

房企缺钱收缩战线 双融资平台招商地产机会大增

5月12日，人民银行主持召开住房金融服务专题座谈会，从合理配置信贷资源等五大方面要求银行进一步改善住房金融服务。这被认为是央行维稳楼市的重要信号，但业内认为，楼市调控所带来的房企财务困境在短期内仍难以纾解，多数开发商已开始收缩战线。

处于宏观调控风口浪尖的房地产行业再现风云激荡，光耀地产等房企的资金链紧绷让房地产企业感到阵阵寒意。　　5月12日，人民银行主持召开住房金融服务专题座谈会，从合理配置信贷资源等五大方面要求银行进一步改善住房金融服务。

这被认为是央行维稳楼市的重要信号，但业内认为，楼市调控所带来的房企财务困境在短期内仍难以纾解，多数开发商已开始收缩战线。　　招商地产董事总经理贺建亚在接受采访时表示，楼市调整期恰恰给行业洗牌提供了机遇，财务稳健型房企的优势不断凸显。　　贺建亚称，今年招商地产将积极促进销售回款并做好境内外融资互动，为现阶段发展提供资金保障，推进公司的千亿销售计划。　　睡醒的雄狮　　从前四个月数据来看，房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实，存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。　　根据中原地产统计，截至5月10日，20强标杆房企年内拿地额度为1318.7亿，今年时间近半，但拿地额仅相当于去年总值的23.6%。　　但与其他房企减少拿地不同，招商地产一季度在土地市场表现活跃，1~4月份共获得13个项目，建筑面积约454万平方米。而去年首季度，招商仅获得5个项目，建筑面积为83万平方米。　　2014年1至4月，招商地产合计拿地成交金额为115亿，位居各大型房地产企业前列。　　贺建亚表示，稳健的财务状况，稳定的销售回款，尤其是充裕的现金流和境内外双融资平台优势，为招商地产现阶段的发展提供了有利条件。　　易居中国执行总裁丁祖昱甚至表示，“招商地产一定可以做得更好。”招商地产大步向前、规模增长的态势被其喻为“一头睡醒的雄狮”。　　根据CRIC研究报告，2013年招商地产业绩突破400亿元，规模再上台阶，盈利能力、成本控制能力、财务稳健度继续位于行业前列。　　从年报数据来看，2013年招商地产累计实现签约销售面积274.06万平方米，同比增9.5%；实现签约销售金额431.97亿元，同比增长18.7%。公司实现营业收入326亿元，同比增长29%；归属于母公司的净利润达到42亿元，同比增长27%。　　2008年至2013年，招商地产业绩年均复合增长率高达46.44%，高于万科的29.98%、金地的31.62%、保利地产的43.61%。　　由于行业性趋势和结算产品结构的影响，2013年招商地产毛利率为38%，净利率同比下滑2个百分点至18%，但仍高于A股房企均值近5个百分点。　　而招商地产的成本控制更是一直深得行业推崇，该公司2013年期间费用率仅为6.3%，低于A股房企均值近4个百分点。　　在过去一年，招商地产财务指标也更加稳健，2013年招商地产企业净负债率进一步下降3个百分点至16%，远低于A股房企82%的平均净负债率。　　此外，招商地产现金短债比从2012年的1.9上升至2013年的2.3，长短债比从2012年的1.5上升至2013年的1.9.　　双融资平台互动　　最为明显的是，得益于前瞻性安排及招商置地的海外资本运作，招商地产2013年综合资金成本5.23%，同比下降0.76个百分点，在“招保万金”四大房企巨头中成本最低，融资成本优势异常明显。　　实际上，构建海外融资是贺建亚担任公司第一负责人前后主导的重要“战役”，表现形式是令人望而生畏的“重走IPO”，目标是打造“双引擎”，解决发展动力问题，为可持续的发展模式形成有效支撑。　　2013年，招商地产操作港壳东力实业反向收购方式实现上市，改名招商置地，这也是香港联交所在2004年4月加强对反向收购的监管之后，收购香港壳公司触碰注资“红线”并完成重走IPO的鲜有案例。　　仅用6个月便完成反向收购过程，招商地产此举已成为行业里程碑式的事件，其反向收购的操作手法开始被很多公司研究和借鉴。　　这使得招商地产可以在短时间内获得境外融资，2013年12月招商置地迅速启动并成功发行5亿美元5年期债券，年息低至4.021%。　　正如当年万科董事长王石对金融的重视一样，贺建亚表示：“在实现三四百亿到千亿的跃升中，一条必不可少的手段就是金融助推，尤其是在A股再融资功能暂时丧失的情况下，如果没有金融力量助推，想实现快速增长是不容易的。不论是从国内业务发展的资金需要，还是海外业务发展的需要，从公司长期战略来看，这是招商地产为何在2013年投入大量精力打造融资双引擎的原因。”　　2013年，招商置地合同销售总额为73.39亿元，营业收入为69.28亿元，年度溢利为14.15亿元，各项指标均出现同比大幅增长。招商置地2014年销售目标人民币100亿元，存货去化率在50%~60%左右。　　贺建亚指出，招商地产与招商置地形成境内、外双融资平台，两家公司有各自清晰的业务定位，既有利于拓宽有效融资渠道以平抑房地产调控的风险，又有利于平台间优势互补推动地产业务增长。　　尤其是利用香港高效的资本平台，可以为招商地产非住宅业务的发展提供支持，也为持有的产业园、商业地产提供证券化的可能。　　另一个“引擎”，招商地产A股平台的地位亦不断上升。不久前， 2013年度深圳A股上市公司50强榜单火热出炉。在深交所A股上市的所有公司中，招商银行以575亿元的扣除经常性损益后净利润位居榜首，中国平安和万科分列亚军、季军，同属招商局集团的招商地产位居第六位。　　在本次榜单上，地产业仍是赚钱大户，榜单前十中地产公司占据四席，万科、招商地产、华侨城分列前三。　　该榜单显示，地产行业2013年的利润水平同比下滑。万科净利润为182.98亿元，净利润率为13.5%；位居第三的华侨城净利润为49.56亿元，净利润率为15.7%；招商地产净利润为55.08亿元，净利润率为15.8%，净利润率仍居地产板块首位(以上均为扣除非经常性损益后的净利润率).　　千亿管理平台搭建　　与万科在500亿规模时开始搭建千亿规模平台相比，招商地产的战略布局更加超前。此前2011年，招商地产提出了三年再造一个招商地产，并成功交出了从2011至2013年实现资产、营业收入、净利润等指标均翻番的成绩单。　　贺建亚认为，在目前的竞争中，一定的规模是需要的，甚至是一个必要条件。“因为没有一定规模的企业，必然会在融资能力、品牌接受度、材料采购、资源整合和占有、成本和风险控制等方面全面落于下风。从而使得公司无论是掌控资源的能力，城市覆盖的能力，或是实现战略意图的能力，都会受到很大的制约。”　　但贺建亚强调，千亿目标仅是一个量化指标，绝非战略核心或者是全部，更重要的是，公司在发展中盈利能力、抗风险能力等核心竞争力均衡提升。　　显然，持续的增长让企业的管理范围一下子增多起来，要统筹管理资本结构、公司战略、治理结构、管理团队、产品研发生产、企业文化、品牌等各要素。在招商地产看来，未来不仅要适应“千亿”的要求，更要实现可持续、均衡、有质量的增长。　　从2011年开始，招商地产进行了一系列变革转型，这一年招商地产提出了通过“提速、提效、快周转”，从低周转高毛利的模式向高周转的效率模式转变，向城市公司扩大授权，以服务支持项目运作为中心，强化产品标准化和管理标准化，以期通过转型，实现规模增长。　　同时，招商地产还提出住宅开发与商业地产的协同发展战略上，加快向双轮驱动发展模式转型。2011年底，招商地产以派生分立的形式成立深圳招商商置投资有限公司，作为旗下商业地产的发展平台。　　2014年4月15日，招商地产发布公告称，公司拟将旗下位于深圳的蛇口科技大厦、新时代广场等五项资产分别设立五家子公司，完成股权梳理后进行公开挂牌并转让，为未来对商业地产的进一步资本运作做好准备。　　2013年招商地产实现投资物业租金收入约7.7亿元，目前已建成的商业物业约110万平方米，在建面积约120万平方米。有机构预估，目前招商地产旗下的商业地产资产规模已经超过100亿元，在招商地产总资产中所占比例大概为10%。　　目前，招商地产已进驻全国近30个城市，全国化布局基本完成。贺建亚指出，对招商地产下一阶段，打造一个良好的发展平台和商业模式很重要，否则千亿销售规模和百亿利润都会是昙花一现。

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